《廣州市物業專項維修資金管理辦法(征求意見稿)》(下稱《辦法》)正在面向公眾征求意見。此前媒體報道,全市130億元的物業專項維修資金使用率不到1%。那這個新的管理辦法出台後,能否有效解決維修資金使用率低的問題?據南都記者調查發現,申請困難是造成使用率低的主要原因,業主想用自己的錢維修自己的家園,還是存在不少困難。
  困難
  A
  徵集業主意見耗時近一年才搞掂
  使用方案應當在所涉物業範圍內的顯著位置向物業專項維修資金列支範圍內的業主公示7日以上,並徵得列支範圍內專有部分占建築物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。
  ——— 《辦法》第十八條
  物管經理孔小姐所在的白雲區某大型小區共有8000多戶住戶,當時其中一個有2000多戶業主的園區高層電梯需要更換通風設備,需動用到物業專項維修資金,前後花了近8個月的時間,才把維修款項拿到了手。這當中,孔小姐認為收集業主意見是最難的一步。
  “要徵集到超2/3的業主同意,就耗時兩三個月。”孔小姐介紹道,除了事前要進行業主投票,還要進行工程的招投標工作,經過公示後才能正式進行收集業主意見動用維修資金的一環。“為了避免以後產生誤會,工作人員需逐戶上門收集簽名,還要確保是業主本人的簽名。有些住宅又出租出去,必須通知業主回來簽名,這些都增加了收集意見的難度”。
  錦繡香江是個有著5500戶業主的大型社區。3年前,該小區一個名為山水華府園區的電梯纜繩鋼絲出現斷裂。當時業委會組織了該園區的300戶業主進行簽名投票動用物業專項維修資金,但因為有不少業主將物業出租,因此收集業主的同意簽名前後用了將近一年的時間。
  然而,收集夠2/3的業主同意後,卻在提交資料時出現諸多問題。據業委會主任王先生介紹,當時遞交業主表決同意的資料時,發現有一戶住宅因出售而業主發生更改。“我們以為只要取得那位業主的同意就可以了,沒想到相關部門要求我們把300戶業主的意見都重新收集一次。”而每次收集意見都歷時數月,此期間,難以避免有住宅的所有權發生變動的,因此這一拖就是3年時間。
  華南和諧社區中心主任周活寧:對一些涉及全小區且大家都看得見的緊急維修項目,建議採取公示徵集反對意見的辦法,如果反對意見超過1/3,證明徵集方案未能達到2/3多數同意,業委會或組織方只能繼續做解釋工作直至達到法定多數同意。
  B
  發票上交管理中心今後維修用啥做憑證
  組織實施單位依據本辦法第二十五條第(五)項規定辦理物業專項維修資金劃撥手續的,應當提交下列資料:(一)維修項目竣工驗收報告;(二)維修項目工程款發票;(三)專戶管理銀行確認的擬扣款憑證;(四)竣工驗收報告公示現場及工程施工後的照片。
  ——— 《辦法》第二十七條
  在籌集到更換首期兩臺電梯所需的70 .5萬元後,今年7月天字廣場進行了為期15天的業主大會投票程序,最終通過2/3的業主同意申請維修資金。
  業委會主任聶小姐將所有資料遞交到相關部門,以為維修資金很快就能順利到賬時,廣州市物業專項維修資金管理中心卻要求聶小姐遞交維修工程的發票,這遭到了聶小姐的拒絕。“業委會是執行維修的主體,且用的是自己的錢,管理中心只是充當審核的作用,為何要把發票交給中心?這個發票對以後電梯的維護保養是重要的憑證,難道每次維修都要去中心提取發票?”聶小姐認為,與物業公司申請維修資金不一樣,業委會有權保留工程發票。有關部門應根據實際情況制定相關規定。因此,目前聶小姐仍在與相關部門進行交涉,希望能提交發票的複印件代替原件。而這一拖,電梯都快更換好了,維修資金卻依然未見蹤影。
  同樣,越秀區豐景大廈在經過3個月的審批後,也被卡在了最後提交發票的環節上。“工程都還沒開始,我去哪裡找發票呢?”周活寧稱,當時只能讓工程隊拿已結算的交了稅金的發票去獲得撥款,“墊支墊發票,換其他物業公司更不肯這樣做。”
  周活寧:《辦法》對維修工程結算發票應提交管理中心保管方能撥款的規定令人啼笑皆非!說明《辦法》制定者既不熟悉市場運作也不熟悉財務管理制度。結算發票是工程維修方(在這裡就是小區業主或業委會)的付款憑證,付款後由會計裝訂入冊保留至少10年以上,該憑證另有保修憑證功能。市維修資金管理中心過去多年來的這種官僚主義做法已讓申請者嘗盡苦頭,這次修訂不但不改正,而且還要一以貫之下去,又怎麼可能解決使用難的問題呢?
  C
  審批時間過長三個月還未批被包工頭追債
  海珠區的雅景苑1998年收樓,伍主任已經做了十幾年的業委會主任,提起物業維修基金的提取,她有一肚子苦水。
  伍主任在任以來申請過三次物業維修基金,每次都是要拖上三四個月才能提取出來。雅景苑去年維修水泵、建立監控系統。征求520戶中的2/3戶主同意這個步驟,只用了兩個星期就完成了,有一些已經不在這裡居住的戶主專門趕回來簽字。但是這筆總共不到四萬元的款項,先要備案,結束後還要再審批,足足拖了4個月才批下來。
  因為業委會用公共物業收入墊付了預付款後所剩無幾,而維修基金的款項遲遲批不下來,伍主任被工程商追債追得苦不堪言。
  越秀區豐景大廈業委會主任周活寧稱,業主想動用專項維修資金有“三難”:申請難、審批難、劃撥難。前兩年,豐景大廈曾經向市房管局申請使用維修資金維修大廈電梯,雖然通過了全體業主雙2/3的同意,但在審批階段都花了3個月。
  原來,房管局還需要打電話回訪豐景大廈的業主,確認是否有召開業主大會等事宜。“不知道要打多少個電話,才能確定業主同意意見的有效性。”
  周活寧認為,本《辦法》實際將申請和劃撥分為兩個程序了,比現行的做法更加繁複。如何簡化使之更合理和更有效率值得研究,否則就失去了修訂本辦法解決維修資金使用難的意義。
  盈科律師事務所律師周玉忠:維修資金屬於業主共有,實行業主決策。按理說,業主大會管理維修資金是原則,可現實是絕大部分維修資金在官方控制之中。對於已經經由業主自治決策使用的維修資金,官方應全力推動業主大會建設,儘早將全部維修資金劃給業主大會自行管理,簡化撥付程序而不是要求附加任何條件。
  採寫:南都記者 葉孜文
  實習生 陳子明 蕭燕儀 張琦  (原標題:要2/3業主點頭業委會還得打持久戰)
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謝安琪

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